Najem jako działalność gospodarcza

2021-12-15

Działalność gospodarcza przedsiębiorcy może przybierać bardzo różnorodne kształty. W zasadzie, poza nielegalnymi aktywnościami, wszystko może stać się przedmiotem działalności gospodarczej, jeżeli tylko przedsiębiorca jest w stanie znaleźć klientów chętnych na skorzystanie z jego oferty. Jednym z takich sposobów może być między innymi wynajem mieszkań.

 

Najem mieszkań jako źródło dochodu

Wielu właścicieli nieruchomości decyduje się na oferowanie najmu mieszkań w sposób prywatny. Jako osoba prywatna więc udostępnia posiadane przez siebie lokale, pobiera opłaty i rozlicza się z urzędem skarbowym z osiąganego w ten sposób dochodu.

 

Trzeba tu jednak zaznaczyć, że granica pomiędzy najmem prywatnym, a działalnością gospodarczą jest bardzo cienka i trudna do jednoznacznego określenia. Przepisy prawa nie postawiły jej w konkretnym miejscu (poziom dochodów, czas najmu), a to powoduje, że zarówno fiskus, jak i sądy mają problem z jej wyznaczeniem.

 

Dlaczego tak ważny jest charakter najmu dla urzędu skarbowego? Przyczyna leży w stawce podatkowej. W przypadku najmu prywatnego dochód można rozliczać ryczałtem ze stawką 8,5% w skali roku.

 

W przypadku najmu prowadzonego przez przedsiębiorcę, który prowadzi działalność gospodarczą, rozliczenie ryczałtem nie wchodzi w grę i przedsiębiorca musi rozliczać się w oparciu o skalę podatkową lub podatek liniowy. W ten sposób odprowadza wyższy podatek do urzędu skarbowego.

 

Kiedy najem mieszkań ma charakter działalności gospodarczej?

Z reguły to sam podatnik określa, czy prowadzi najem prywatny czy jest to działalność gospodarcza. Z uwagi na stawkę podatku, korzystniejszy jest najem prywatny. Jednak są sytuacje i okoliczności, w których urząd skarbowy może podważyć decyzję podatnika i potraktować jego dochód, jako osiągany z prowadzonej działalności gospodarczej, zażądać stosownego podatku i zgłosić sprawę do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych w celu wyegzekwowania należnych składek ubezpieczeniowych.

 

Jakie okoliczności i sytuacje skłaniają fiskusa do potraktowania najmu jako działalności gospodarczej?

Zgodnie ze stanowiskiem Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach zajętym w interpretacji indywidualnej z dnia 15.07.2015 r., nr IBPB-2-2/4511-41/15/JG – z działalnością gospodarczą mamy do czynienia wtedy, gdy wynajmujący:

• nawiązuje współpracę z wyspecjalizowanymi firmami w celu sprzątania mieszkań, ich oferowania na rynku, wynajmowania, administrowania i wszelkich innych czynności związanych z prowadzonym wynajmem;
• prowadzi najem kilku lokali lub najem okazjonalny;
• traktuje najem lokali, jako źródło stałego utrzymania;
• wynajmuje mieszkanie w sposób ciągły.

 

Czy urząd skarbowy może potraktować najem jako działalność gospodarczą nawet bez rejestracji?

Owszem. Podstawę do takiego podejścia stanowi ustawowa definicja działalności gospodarczej. Zgodnie z nią, działalność gospodarcza jest to aktywność zarobkowa prowadzona w sposób ciągły, systematyczny i zorganizowany oraz służąca uzyskaniu dochodu.

 

Jeżeli więc aktywność podatnika związana z najmem nieruchomości w tym mieszkań będzie miała znamiona powyższej definicji, to zostanie potraktowana jako działalność gospodarcza bez względu na fakt jej rejestracji lub braku tej rejestracji.

 

Naturalnie, jeżeli podatnik udostępnia jedno swoje mieszkanie jednemu najmującemu przez dłuższy czas, ale nie angażuje do tego celu żadnych firm specjalistycznych, a przychód z najmu nie stanowi źródła utrzymania, wówczas jest to sytuacja do uzasadnienia w urzędzie i można ją obronić, jako najem prywatny. Jeżeli jednak działalność prowadzona jest na większą skalę i stanowi główne źródło dochodu, dla własnego bezpieczeństwa lepiej jest zarejestrować działalność i rozliczać się na zasadach ogólnych lub na bazie podatku liniowego.

---

Zespół Ekspertów ING Księgowość