Informacje i komentarze ekspertów

Umowa przedwstępna

11 cze 2018

Czemu służy i po co się ją zawiera?

Niektóre transakcje zawiera się etapowo. Są zwykle na tyle duże lub na tyle złożone, że wiele różnorodnych czynników bierze w nich udział i wiele różnorodnych warunków musi być spełnionych, by możliwe było ich sfinalizowanie. Obydwie strony chcą jednak pewnego zabezpieczenia i gwarancji, że na pierwszym etapie umowa się nie zakończy. Temu właśnie służy umowa przedwstępna. Co jeszcze warto o niej wiedzieć?

 

Czym jest umowa przedwstępna

Jest to umowa zawierana między stronami w której jedna ze stron lub wszystkie zaangażowane deklarują, że w oznaczonej przyszłości dojdzie do zawarcia umowy właściwej. Postanowienia umowy właściwej, która ma być w przyszłości zawarta powinny się znaleźć w umowie przedwstępnej. Chodzi o przedmiot umowy, jego wartość, sposób finalizacji transakcji, cenę i wiele innych elementów, które dla obydwu stron powinny być wiążące.

Forma umowy przedwstępnej

Przepisy nie określają jednoznacznie, w jaki sposób należy sformułować umowę przedwstępną, w związku z czym przyjmuje się, że każda jej forma jest wiążąca. Oczywiście, decydując się na przykład na umowę ustną można bardzo wiele ryzykować. Trzeba znaleźć świadków, którzy potwierdzą jej zawarcie oraz ustalenia szczegółowe, których dotyczyła. W razie gdyby jedna ze stron nie chciała dotrzymać warunków i nie chciała zawrzeć umowy właściwej może to generować problemy z dochodzeniem takiego zobowiązania.

Forma pisemna umowy przedwstępnej daje już znacznie większe prawa do tego, by dochodzić jej respektowania. Obydwie strony mają po jednym egzemplarzu takiej umowy, a na nim jest ”czarno na białym” zapisana cała treść i wszystkie ustalenia. W tym przypadku, jeżeli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy właściwej możliwe jest dochodzenie odszkodowania. Oczywiście, odszkodowanie nie będzie równowarte z wartością umowy właściwej. Możliwe jest jednak zrekompensowanie czasu oczekiwania na zawarcie umowy właściwej, w którym można było znaleźć innego zainteresowanego.

Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego ma największą moc. Zawarte w niej zobowiązanie trzeba zrealizować. Jeżeli jedna ze stron próbowałaby uchylać się od spełnienia warunków umowy przedwstępnej i nie chciałaby zawrzeć umowy właściwej można doprowadzić mimo wszystko do jej zawarcia nawet na drodze przymusowej. Prawo do tego i podstawę daje deklaracja zawarta w potwierdzonej notarialnie umowie przedwstępnej.  

Zadatek

Dla upewnienia stron o tym, że umowa właściwa zostanie zawarta, można w umowie przedwstępnej zawrzeć również warunek wpłacenia zadatku na poczet właśnie przyszłej transakcji, która ma być sfinalizowana umową właściwą.

Zadatek musi być określony w umowie przedwstępnej kwotowo, dodatkowym doprecyzowaniem może być procent, jaki stanowi on wobec całej transakcji. Zadatek zobowiązuje przede wszystkim stronę kupującą do tego, by dotrzymała warunków umowy przedwstępnej, ponieważ to kupujący wpłaca pieniądze i może je stracić, jeżeli z zakupu zrezygnuje.

Zgodnie jednak z przepisami, jeżeli to sprzedający będzie chciał wycofać się z planowanej transakcji, wówczas jego obowiązkiem jest nie tylko zwrócenie zadatku kupującemu, ale zwrócenie go w podwójnej wysokości. Takie rozwiązanie pozwala zmotywować obie strony do tego, by dotrzymały warunków umowy przedwstępnej.

Ważne jednak, by pamiętać o zapisie dotyczącym zadatku, a nie zaliczki. Chodzi bowiem o to, że zaliczkę się zwyczajnie zwraca w razie niewywiązania się z umowy którejkolwiek ze stron. Zadatek jest znacznie bardziej wiążący i zobowiązujący. Co też ważne, zobowiązuje on dwie strony, a nie tylko tę płacącą.

Jeżeli dojdzie do zawarcia umowy właściwej, której dotyczyła umowa przedwstępna, to zadatek zostaje wliczony w poczet rozliczanej transakcji. Nie jest on odrębną opłatą.

Zawarcie umowy przedwstępnej jest więc doskonałym sposobem na zabezpieczenie interesów obydwu stron przyszłej transakcji. Pozwala zobligować sprzedającego do tego, by faktycznie sprzedał oferowany przedmiot umowy. Z drugiej zaś strony obliguje kupującego do tego, by dotrzymać swojego zobowiązania i rzeczywiście dokonać zakupu.

Zespół Wsparcia ING Księgowość